부동산 매도 시 양도소득세 및 비과세 요건 정리

불과 몇년사이에 부동산 가격의 변동이 중구난방 심해지면서 매도시에 납부해야 하는 양도소득세의 금액도 중구난방으로 달라지고 있습니다.

올해는 작년에 영끌로 집을 샀다가 이자를 감당하지 못해 집을 파시는 분들이 많은데, 부동산 시장의 하락이 지속되며, 주택 보유자들이 가장 챙겨야 할 것이 비과세 요건과 절세라고 합니다.

그럼 오늘도 각설하고 바로 본론으로 들어가 보겠습니다.

 

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1. 양도세란?

- 건물이나 토지 같은 부동산이나 분양권, 주식, 파생상품을 매매하여 발생하는 이익에 부과하는 세금.

- 영엉권이나 특정 시설물에 대한 이용권,회원권,주식,기타재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 분양하거나 매매하여 생기게 되는 양도차익이 해당. (시세차익을 보지 못하고 손해를 본 경우 양도소득세는 과세 되지 않음)

 

2. 양도세 비과세 요건

 1) 1세대 1주택

 - 1세대 1주택이라면 양도세 비과세 요건을 적용 받을 수 있음.

 - 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중에 2년 이상 거주 해야함

 - 8.2 대책 전 또는 조정대상지역에 편입되기 전에 계약을 하고 8월 2일 이후 매매한 경우

   (8월3일 이후로 잔금을 지급하고 부동산을 취득했다면 무주택 1세대에 한하여 거주 요건 없음)

 

 2) 고가주택

 - 실거래가격이 12억원을 넘는 주택은 고가주택에 해당되어 1세대 1주택자라고 비과세 혜택 받지 못함.

 - 고가주택은 양도차익 (매도가 -취득가) 중에서 12억원을 초과하는 비율 만큼은 비과세 적용 되지 않음.

 

 3) 일시적 1세대2주택 (이사로 인한 일시적 2주택)

 - 이사로 인한 일시적 2주택자가 될 경우 이미 보유한 주택을 일정 기한 내에 처분하면 1세대 1주택 양도세 비과세 받을 수 있음.

 

 4) 부모 봉양, 혼인으로 인한 2주택

 - 1주택 소유 자녀가 1주택 소유 부모님 (60세이상, 중증질환은 나이제한 X)을 봉양하기 위해 세대를 합치거나 각각 1주택을 소유한 남,녀가 혼인한 경우 1세대 2주택이 되지만 양도세 비과세를 받을 수 있음.

 

5) 상속주택

 - 세대를 다르게 하는 부모님으로부터 주택을 상속 받아 2주택자가 된 경우, 기존 가지고 있던 주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세 받을 수 있음.

 

6) 임대사업자의 거주주택

 - 다주택자인 경우 거주하는 주택 외에 다른 주택을 임대주택으로 등록해놓았다면 2년이상 거주한 주택 양도 시 양도소득세 비과세 받을 수 있음.

 

3. 양도소득세 절세 방안

- 부동산을 부부가 공동명의로 하게 되면 부동산을 팔 때 양도세 절약 가능.

- 단독 명의인 경우 부동산을 팔아 수익이 났을 경우 양도세율은 35%

- 공동 명의인 경우 부동산을 팔아 수익이 났을 경우 양도세율은 15% 

- 공동명의인 경우 사망 시 상속세 또한 줄일 수 있음.